Gerade beim Abschluss von Nutzungsverträgen mit Grundstückseigentümern für die Flächensicherung von Windparks und Solarparks kommt es darauf an, dass die ordentliche Kündigung durch den Grundstückseigentümer für eine lange Zeit von 20 bis 25 Jahren ausgeschlossen wird. Dafür ist erforderlich, dass die Vereinbarung über die Vertragslaufzeit des Nutzungsvertrags eine wirksame Befristung für diesen Zeitraum enthält. Denn Mietverträge ohne eine solche wirksame Befristung sind jederzeit ordentlich kündbar (§ 542 BGB).
Unklare Regelungen können zur Kündbarkeit führen
Wir zeigen auf, welche Voraussetzungen die Rechtsprechung für eine wirksame Befristung Vertragslaufzeit in Grundstücksnutzungsverträgen über EE-Anlagen vorsieht.
Beispiel für klare Regelung
Hierbei hat sich als unproblematische und klare Regelung erwiesen, wenn der Beginn und das Ende der Vertragslaufzeit klar definiert sind.
Beispiel 1: „Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung durch beide Parteien zu laufen und endet 30 Jahre nach Vertragsbeginn.“
In diesem Beispiel ist der Vertragsbeginn bestimmbar durch den Tag der letzten Unterzeichnung des Vertrags. Auch das Vertragsende kann ohne Schwierigkeiten berechnet werden: 30 Jahre nach Vertragsbeginn.
Beispiel einer problematischen Regelung
Unklarer und damit auch schwerer zu bestimmen wird der Beginn und das Ende der Vertragslaufzeit in den Fällen, in denen die Vertragslaufzeit erst mit einem zukünftigen Ereignis zu laufen beginnen soll, obwohl bei Unterschrift noch nicht feststeht, ob und wann dieses Ereignis eintritt.
Beispiel 2: „Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung durch beide Parteien zu laufen und endet 25 Jahre nach Inbetriebnahme der Anlage auf dem Grundstück.“
Diese Regelung wird in Grundstücksverträgen für Wind- und Solarprojekte häufig verwendet, da bei Unterzeichnung des Vertrags noch nicht klar ist, wie lange es bis zur Inbetriebnahme der Anlage überhaupt dauert. Allerdings ist in den meisten Fällen bei Vertragsschluss ebenfalls noch ungewiss, ob die Anlage überhaupt errichtet und in Betrieb genommen wird.
Die Rechtslage ist jedoch: Knüpft die Vertragslaufzeit an ein ungewisses Ereignis an, gilt die Vertragslaufzeit als unbestimmt und der Vertrag ist jederzeit kündbar. Der Eintritt des (ungewissen) Ereignisses wirkt dann wie eine auflösende Bedingung für die unbestimmte Vertragslaufzeit, und erst ab diesem Moment, also mit Eintritt des Ereignisses, gilt der Vertrag als befristet.
Konkret heißt dies für die Klausel in Beispiel 2: Bis zur Inbetriebnahme ist der Vertrag jederzeit ordentlich kündbar. Erst mit dem tatsächlichen Ereignis der Inbetriebnahme gilt der Vertrag als befristet und die ordentliche Kündbarkeit wird ab diesem Zeitpunkt ausgeschlossen.
Betrachtung der Vertragssituation insgesamt
Beachtenswert ist, dass verschiedene Oberlandesgerichte zu unterschiedlichen Entscheidungen gelangen in der Frage, ob die Klausel aus dem Beispiel 2 den Vertrag wirksam befristet und damit die ordentliche Kündigung ausschließen kann. Den Urteilen ist dabei gemeinsam, dass nicht nur die Regelung zur Vertragslaufzeit selbst betrachtet wird, sondern die Vertragssituation insgesamt Berücksichtigung findet, einschließlich der zugunsten des Grundstückseigentümers vereinbarten Rücktritts- und Kündigungsrechte.
Rücktrittsrecht heilt problematische Vertragslaufzeitklausel (OLG Brandenburg aus 2011)
Das Gericht stellte fest, dass der Vertrag aufgrund der Vertragslaufzeitklausel bis zur Inbetriebnahme jederzeit ordentlich kündbar wäre, würde man allein die Regelung zur Vertragslaufzeit berücksichtigen.
Neben der Klausel zur Vertragslaufzeit gemäß dem Beispiel 2 enthielt der Gestattungsvertrag aber außerdem ein Rücktrittsrecht für beide Parteien, für den Fall, dass innerhalb von 5 Jahren nach Vertragsschluss nicht mit dem Bau der Anlage begonnen werden würde.
Das Gericht erklärte: „Die Ungewissheit über den Ereigniseintritt führt dann nicht zu einer Ungewissheit über die Frage, ob der Vertrag jemals enden wird, wenn der Vertrag eine Regelung dahin enthält, dass er, falls das Ereignis bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht eintritt, durch einseitige Erklärung einer Partei beendet werden kann, also der Kündigungsausschluss in diesem Fall nicht gilt.“
Das vertragliche Rücktrittsrecht führte also dazu, dass die ordentliche Kündbarkeit des Vertrags bis zur Inbetriebnahme wieder aufgehoben wurde. Der gesamte Vertrag wurde dadurch wirksam befristet und konnte nicht ordentlich gekündigt werden.
Die Tatsache, dass das Rücktrittsrecht auf den Baubeginn abstellte, wogegen die Regelung zur Vertragslaufzeit den Inbetriebnahmezeitpunkt zur Bedingung machte, hatte für das Gericht keine Auswirkung auf diese Feststellung.
Rücktrittsrecht ist auch in AGB wirksam (OLG Karlsruhe aus 2017)
Das OLG Karlsruhe entschied in einem ähnlichen Fall, dass die Vereinbarung über das Rücktrittsrecht auch gemäß AGB-Recht zulässig ist. In dem konkreten Fall war – wie im Fall des OLG Brandenburg - vereinbart, dass beide Parteien vom Vertrag zurücktreten können, wenn nicht in einem Zeitraum von 5 Jahren ab Unterzeichnung des Vertrags die Baugenehmigung erteilt wurde. Ergänzend wurde hier noch das Rücktrittsrecht ausgeschlossen, falls und solange der Projektentwickler mit Rechtsmitteln gegen eine Versagung der Genehmigung vorgeht.
Das Gericht betonte hier, dass die entgeltlose Zeit von maximal fünf Jahren den Grundstückseigentümer nicht über Gebühr benachteiligt, da dieser sein Grundstück weiterhin landwirtschaftlich nutzen kann und der Projektentwickler gleichzeitig hohe Investitionen für die Planung des Projekts tätigt.
Das Gericht stellte fest: „Fünf und mehr Jahre sind vor diesem Zeitraum ein überschaubarer Zeitraum, gerade auch wenn man die erhebliche Gewinnerwartung der Verfügungsbeklagten im Erfolgsfall berücksichtigt.“
Rücktrittsrecht verstößt gegen AGB-Recht und heilt unklare Vertragslaufzeitregelung nicht (OLG Hamm, Urteil aus 2020)
Das OLG Hamm kam - wie schon das OLG Brandenburg - zu dem Ergebnis, dass aufgrund der Klausel in Beispiel 2 die Zeit bis zur Inbetriebnahme der Anlage als unbefristet ausgelegt werden muss. Doch im Gegensatz zum OLG Brandenburg befand das OLG Hamm die im Vertrag vereinbarte Rücktrittsregelung für unwirksam, so dass die Rücktrittsregelung die unklare Vertragslaufzeitregelung nicht heilen konnte.
Besonderes Augenmerk legte das Gericht auf die möglichen Gründe für einen Ausschluss des Rücktrittsrechts des Grundstückseigentümers. Der Vertrag enthielt folgende Ausschlussgründe:
- wenn der Eigentümer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt hat,
- wenn der Betreiber vor Ausübung des Rücktrittsrechts mit der Zahlung des Mindestnutzungsentgelts ungeachtet der Fälligkeit begonnen hat,
- wenn der Bau der Anlagen sich aus Gründen verzögert, die nicht vom Betreiber zu vertreten sind.
Die Begründung des Gerichts im Einzelnen:
- Die fehlende Befristung in der Klausel zur Vertragslaufzeit hätte geheilt werden können, wenn die Parteien einen wirksamen Kündigungsausschluss bis zur Inbetriebnahme vereinbart hätten.
- Es fehlte aber an einem ausdrücklichen vertraglichen Kündigungsausschluss für die Zeit bis zur Inbetriebnahme.
- Auch die Vereinbarung über das Rücktrittsrecht genügt nicht, da der Rücktritt eine andere Rechtsfolge auslöst als eine Kündigung.
- Selbst wenn man hier annehmen würde, dass das Kündigungsrecht durch die Rücktrittsregelung ausgeschlossen werden sollte, dann sind die Rücktrittsregelungen im Vertrag unzulässig, da sie gegen AGB-Recht verstoßen.
Die Rücktrittsregelungen waren nach Ansicht des Gerichts aus folgenden Gründen unangemessen zu Lasten des Grundstückseigentümers ausgestaltet und deswegen unwirksam:
- Der Eintritt mindestens eines Ausschlussgrunds für das Rücktrittsrecht war durchaus wahrscheinlich und in sich nicht angemessen ausgestaltet:
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- Das Rücktrittsrecht greift bei Pflichtverletzungen, die ohne Verschulden des Eigentümers entstehen, sowie auch schon bei nur einmaliger schuldhafter Pflichtverletzung des Eigentümers, unabhängig von der Wichtigkeit der verletzten Pflicht.
- Das Rücktrittsrecht lebt auch nach einer Heilung der Pflichtverletzung nicht wieder auf.
- Das Rücktrittsrecht lebt auch nicht wieder auf, wenn der Projektentwickler zwar vor Fälligkeit das Entgelt zahlt, dann aber die Zahlung wieder einstellt.
- Und selbst wenn Gestattungsnehmer mit der Zahlung des Entgelts vor Fälligkeit beginnt, dann könnte er im Fall des Rücktritts das Entgelt wieder zurückfordern, da kein vertraglicher Ausschluss der Rückzahlung vereinbart wurde.
- Diese Bewertung führte dazu, dass das Gericht die Vertragslaufzeit bis zur Inbetriebnahme als quasi zeitlich unbegrenzt wertete.
- Dazu kam noch, dass nach Meinung des Gerichts der Grundstückseigentümer in dieser (unbegrenzten) Zeit nur Nachteile hat, da ihn vertragliche Pflichten treffen, ohne dass er dafür vergütet wird.
Schlussfolgerung
Wenn man sich entscheidet, die Vertragslaufzeit gemäß dem Beispiel 2 zu gestalten, dann ist großes Augenmerk auf die Vertragsgestaltung bez. der Rücktritts- und Kündigungsrechte zu legen. Oberflächliche, unklare oder einseitig den Projektentwickler bevorzugende Regelungen können dazu führen, dass der Zweck des Vertrags, nämlich die langfristige Flächensicherung, gefährdet wird.
Unsere Empfehlung für Ihre Vertragsgestaltung
Klare Befristung der Vertragslaufzeit bis Klarheit über den Bau der Anlage besteht.
Dadurch wird zwar die Planungszeit begrenzt, das ordentliche Kündigungsrecht ist für diese Zeit aufgrund der Befristung jedoch eindeutig ausgeschlossen.
Alternative: Vereinbarung eines unbefristeten Zeitraums bis zum Bau / zur Inbetriebnahme, für das aber ein Entgelt gezahlt wird. Die Zahlung darf nicht im Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung rückzahlbar sein. Außerdem vertraglicher Ausschluss des Kündigungsrechts für die Zeit bis z.B. zur Inbetriebnahme.
Damit wird verhindert, dass der Grundstückseigentümer benachteiligt wird, da ihn auch bereits vor Inbetriebnahme Pflichten treffen. Dennoch besteht hier ein gewisses Risiko, dass die Regelung über den Ausschluss der ordentlichen Kündigung als AGB-widrig angesehen wird.
Alternative: Vereinbarung eines unbefristeten Zeitraums bis zum Bau / zur Inbetriebnahme. Keine Entgeltpflicht, sondern ein Recht für den Gestattungsnehmer, unter eng definierten Umständen ein Entgelt zu zahlen und dadurch den Rücktritt auszuschließen zu können. Hier muss darauf geachtet werden, ein klares und angemessenes Rücktrittsrecht zu formulieren, das die ordentliche Kündigung ersetzt. Zudem vertraglicher Ausschluss des Kündigungsrechts.
Allerdings ist zu beachten, dass ohne Entgeltpflicht ein höheres Risiko besteht, dass die Regelung über den Ausschluss der ordentlichen Kündigung AGB-widrig ist.
Wenn Sie Fragen zu den oben genannten Themen haben, dann kontaktieren Sie uns gerne – wir freuen uns auf Ihre Nachricht.